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上海如何打造中國科創第一城？
--邁向全球科技創新中心，上海商務園區新起點新戰略
執行摘要
建成具有“全球影響力的科創中心”是上海未來發展的重大戰略任務，中國經濟未來能否實現產業升級，科技進步和技術創新非常關鍵。科技商務園區是建設“科創中心”的主要載體和物業形式。英國劍橋科技園作為創新推動經濟發展的典型案例，將會為上海成功打造全球影響力的科創中心的目標提供有價值的參考。
通過對於上海商務園區市場研究發現，國內的企業已經成為商務園區新增租賃和大宗投資收購的主流，互聯網信息科技企業在租賃中占比最大。從子市場來看，張江和金橋是租賃和投資交易最為活躍的區域。未來5年內上海商務園區的新增供應量將呈現逐年下降的特征，隨著開發商開發水平的提升，預計未來新增供應項目將具備更高的硬件品質和建築規格，以及更加成熟和完善的運營管理，提升商務園區的整體水平。
預計未來幾年內上海商務園區空置率會保持低位，並有逐漸下降趨勢。由於需求強勁，上海商務園區租金將呈現不斷上升態勢，2017至2021年預計年增長 4.9%。
預計未來各類科技型企業，特別是互聯網信息技術企業對於商務園區辦公空間需求旺盛，而制造型企業的研發中心也是重要的需求來源，而且金融業的後臺辦公也將有較大的需求，所占比例預計將會有所上升。從上海商務園區大宗投資的角度來看，預計未來幾年國內投資者將會繼續作為投資市場的主要買傢，但是商務園區較好的投資前景，預計也將吸引海外投資者的關註。
圖 1：上海商務園區新增供應、凈吸納量、空置率及預測
數據來源：高力國際研究部
上海打造全球影響力科創中心的戰略目標
2017年5月上海市政府報告提出，上海要建設“令人向往的卓越的全球城市”，其中建設“具有全球影響力的上海科創中心”被多次提及，目標到2020年和2030年分別要形成具有全球影響力科創中心的基本框架體系和核心功能，最終要全面建成具有全球影響力的科技創新中心。
6月21日，國務院國資委“中央企業深入參與上海科技創新中心建設”推介對接會舉行，國務院國資委與上海市政府簽訂戰略合作協議，共同推動上海具有全球影響力的科技創新中心建設。加快建設具有全球影響力的科技創新中心，是國務院交給上海的重大戰略任務，也是上海服務國傢發展的重大歷史使命。
高力國際希望通過參考國際成功科技商務園區案例，並對於上海主要的科技商務園區進行深入分析，特別著重研究商務園區的新增租賃企業用戶需求和大宗交易投資需求情況，並對於上海商務園區未來的發展趨勢進行預測，為商務園區的開發商打造國際一流的商務園區，以及投資商和辦公空間使用者提供參考。
上海商務園區的發展歷程、供應和租金回顧
為瞭比較國內外成功科創商務園區，我們先來看一下上海商務園區的主要發展情況。首先分析一下上海的商務園區主要子市場，分別為位於浦東的張江、金橋、外高橋、陸傢嘴軟件園、漕河涇浦江，以及浦西的漕河涇、臨空、閘北和紫竹等。我們將對於這些主要子市場中的商務園區的市場供應和需求、空置率和租金等市場狀況進行分析。其中，我們將重點分析微觀租賃和投資需求情況。
圖 2: 上海主要商務園區的區位分佈圖
數據來源：高力國際研究部
回顧一下上海商務園區的供應歷史，上海主要商務園區的供應量在2009年以後隨著逐年恢復，特別是2012年以後供應量增長較快，呈現不斷上升的態勢，特別是2015年其新增供應和凈吸納量都達到瞭頂峰約89萬平方米（960萬平方英尺），2016年有所回調。2016年總存量為806萬平方米（8,673萬平方英尺）上海商務園區的空置率從2008年的高點一路下降，從2012年至2016年，雖然有所波動，但基本維持在10-15%左右的水平，至2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7 萬平方米（276萬平方英尺）。
圖 3: 上海商務園區新增供應、凈吸納量和空置率（2006-2016）
數據來源：高力國際研究部
上海商務園區的租金水平從2009年之後，基本處於不斷上升的態勢，年租金增長率在2012年之後，基本維持在5%左右上下波動。截至2017年第二季度末，上海商務園區物業市場平均租金同比增長7%，或環比增長0.5%至人民幣4.13 元每天每平方米（0.61美元）。租金增長主要受一些具有穩定租戶及高入駐率的項目的租金上漲所支撐。
圖 4: 上海商務園區歷年平均租金，租金年增長率（2006-2016）
數據來源：高力國際研究部
宏觀經濟發展對商務園區需求影響
上海商務園區的需求情況，從宏觀經濟層面影響來看，上海的GDP增長近年雖略有放緩，但仍保持在較快的水平，2017年一季度和去年全年持平，增長6.8%。其中第三產業增加值增長迅速，2016年上海第三產業增加值增速為9.5%，2017年一季度也維持在7.5%的水平，第三產業的快速增長，對於商務園區的辦公空間產生旺盛的需求。
圖 5: 上海市 GDP 及增速（2008-2017Q1）
數據來源：上海市統計局，高力國際研究部
圖 6: 上海市第三產業增加值及增速（2008-2017Q1）
數據來源：上海市統計局，高力國際研究部
根據上海統計局的數據，2017年一季度，上海第三產業中主要的行業增加值增速最快的是信息傳輸、軟件和信息技術服務業，實現14.4%的增長，以及金融業，增長11.3%，預計這些產業將會繼續對於商務園區產生較大的需求。另外，大量跨國公司仍不斷在上海設立區域總部、研發中心和投資公司。2016年共有78傢新增跨國公司實體入滬，在滬跨國公司實體數量總計達1,321傢。來自跨國公司的擴張和新租需求推動商務園區市場的持續增長。
圖 7:上海第三產業中主要行業增速（2017Q1）
數據來源：上海市統計局，高力國際研究部
圖 8:上海新設立的跨國公司區域總部和研發中心（2005-2016）
數據來源：上海市統計局，高力國際研究部
從租賃交易研究承租企業對於商務園區微觀需求
我們從近年的租賃交易來分析微觀的需求情況，根據高力國際的統計，過去的一年中，上海主要商務園區可甄別的新增主要租賃成交中，以行業來分析發現（按企業個數），占比最多的是互聯網信息技術企業占35%，承租企業包括英特爾大數據集團、中軟國際、上海天泰網絡技術有限公司、360等；緊隨其後是制造業企業，如日產、廣茂達智能機器人，占22%；而金融企業（如平安集團、微眾銀行）、房地產企業（如新梅置業等），和能源企業占據瞭一定的比例（各占9%）。
從企業的來源地來看，79%的企業都是國內企業，隻有21%的企業是海外的企業，由此可見，隨著國內企業近年來的不斷發展壯大和快速成長，已經成為商務園區租賃市場上的新增租賃交易的承租主體瞭。
圖 9: 租賃交易租戶所屬行業
數據來源：高力國際研究部
圖 10: 租賃交易國內或國外租戶
數據來源：高力國際研究部
從租賃成交的子市場分析，過去的一年中，上海主要商務園區的可甄別的主要租賃成交中，成交最多的子市場是張江，占據32%的份額，其盛大源創谷、星創科技廣場、矽岸國際、創企天地、星峰企業園等項目都有較多成交，體現瞭張江作為上海科創中心的主要載體的重要地位。另外，金橋的商務園區緊隨其後（占 24%），主要的租賃成交在東方萬國企業中心、金橋萬創中心、凱龍金領大廈等。此外，臨空的明基廣場、建滔商業廣場（占12%），以及漕河涇浦江的浦江科技廣場等，也都有一定比例的租賃成交。
從可甄別的主要租賃成交來看，其成交面積區間在2,000-3,000平方米（21,520-32,280平方英尺），占到一半以上的絕對大比例（46%），是最受歡迎的租賃面積段；此外，3,000-5,000平方米和 10,000平方米以上，各占瞭17%。由此可見，2,000-5,000平方米（21,520-53,800 平方英尺），合計占比達 63%，是上海商務園區市場上的租賃成交的最主要的面積區間。
圖 11: 租賃交易成交子市場
數據來源：高力國際研究部
圖 12: 租賃成交面積區間 (平方米)
數據來源：高力國際研究部
此外，高力國際通過對於租賃企業微觀需求調研發現，在影響企業租賃商務園區辦公場所的幾項主要需求中，承租的企業對於項目的租金/售價水平、交通可及性、配套設施最為關心，是承租方最為重要的需求考慮因素。此外，對於商務園區的開發品質、相關產業集聚度、區域地段、商務配套服務（包括企業孵化、法律咨詢、融資服務等）等也較為關心。
圖 13: 承租企業的重要關註因素
數據來源：高力國際研究部
關於商務園區辦公物業的品質方面，承租企業普遍認為有良好的物業管理和安保系統，外立面形象，是他們最關註的辦公樓品質的三個方面。其次，商務園區的實用率、停車位是否充足、是否有雙路供電、大堂是否氣派等也是考慮商務園區品質的重要因素。
圖 14: 承租企業對於商務園區品質的需求
數據來源：高力國際研究部
在承租企業對於商務園區辦公樓的配套設施方面，受關註度最高的是需要有銀行、飯店餐廳、便利店這些設施，此外，員工食堂、咖啡店、商務酒店也較為重要，是商務園區租戶主要關註的配套設施。
圖 15: 承租企業對於配套設施的需求
數據來源：高力國際研究部
商務園區大宗交易投資需求的研究
除瞭分析上海商務園區的租賃交易需求情況，近年來商務園區的大宗投資交易也非常活躍，高力國際對於商務園區的投資收購需求也進行研究，對於2015年至今的二年時間內，可甄別的主要大宗投資交易進行分析發現：
從大宗投資交易的子市場來看，張江成為投資焦點，投資成交數量占到可甄別的交易總數的44%的最大比例。除此之外，金橋也相當活躍，占到整個大宗投資總數的28%。臨空緊隨其後，成交量占總量的17%，閘北和楊浦的項目大宗投資交易也有成交。
從同期的大宗投資交易的投資者的來源來看，占絕大多數的（89%）的投資者（買方）是國內的投資者，例如隸屬聯想集團的弘毅資本，以及中銀國際、萬科等。海外的投資者占11%的比例，主要有豐樹大中華商業信托(新加坡房地產投資企業）、霍尼韋爾（美國自動化企業）等。由此可見，相比於外資，目前國內的投資者對於上海商務園區的投資熱情更高更活躍。
圖 16: 大宗投資交易子市場
數據來源：高力國際研究部
圖 17: 大宗投資交易國內外投資者
數據來源：高力國際研究部
從投資交易結構分析發現，在同期的主要大宗投資交易中，資產交易占到瞭一半的比例，是上海商務園區投資交易中最常用的投資交易結構。其次為境內股權交易，占比33%。而境外股權交易占比較低，僅為17%。而從收購的目的來看，投資是最主要的收購目的，占瞭總交易量的61%，自用的比例（39%）相對較低。
圖 18: 大宗投資交易結構
數據來源：高力國際研究部
圖 19：大宗投資交易目的
數據來源：高力國際研究部
從投資交易的面積區間來分析，同期的主要大宗投資交易中，成交面積區間在 20,000至50,000平方米的交易占總交易量的44%，占最大比例。緊隨其後的是交易面積20,000平方米以下的交易，占總數的28%。而50,000至10,000平方米占瞭17%的份額。
從投資交易的交易單價來分析，過去二年的主要大宗投資交易中，投資交易的單價中15,000-25,000元（2,205-3,675美元）/平方米的合計占瞭50%的比重。此外，25,000-30,000元（3,675-4,410美元）和10,000-15 ,000元（1,470-2,205美元）各占19%的較大比例。這幾者相加，占據瞭88%的比例，是上海商務園區成交的主要的交易單價區間。
圖 20: 大宗投資交易建築面積 (平方米)
數據來源：高力國際研究部
圖 21: 大宗投資交易單價(元/平方米)
數據來源：高力國際研究部
上海商務園區未來發展的趨勢展望
從上海商務園區市場的未來發展趨勢來看，預計未來5年內（2017至2021年）上海商務園區的總的新增供應量為250萬平方米（2,690萬平方英尺），使總的存量達1,060萬平方米（1.17億平方英尺），不過供應量將呈現逐年下降的特征。隨著開發商的開發水平的提升，預計未來新增供應項目將具備更高的硬件品質和建築規格，以及更加成熟和完善的運營管理，提升商務園區的整體水平。
圖 22: 上海商務園區新增供應、凈吸納量、空置率及預測
數據來源：高力國際研究部
按未來供應的子市場劃分，張江新增供應占比最高，為37%，漕河涇緊隨其後，為17%。以未來供應的用地來看，按土地性質劃分，2017至2021年新增供應中，土地性質為商辦用地的商務園區占比最大（占45%），而科研用地的也占有較大比例（34%），由於科研用地通常可以銷售50%的建築面積，相較於需要完全持有的項目，對於開發商來說其現金流會更為寬松，從而更具成本優勢。
圖 23: 未來各子市場未來供應比例
數據來源：高力國際研究部
圖 24: 未來供應土地性質比例（按建築面積計算）
台中中古餐飲設備回收
數據來源：高力國際研究部
從需求方面來看，預計未來幾年需求將保持強勁，由於幾方面的原因。首先是政府為瞭實現打造全球影響力的科創中心的戰略目標，預計將會繼續加大對於科技研發的投入，繼續大力扶持科技企業發展，建設具有全球影響力的科創中心，以及扶持金融產業發展，加強國內乃至亞洲地區的金融中心地位。這些舉措將會極大推動對於商務園區研發辦公的需求。根據最新所頒佈的上海市的總體規劃（2016至2040年），未來目標要集聚科技創新高端要素，培育科創能力；至2040年，R D科技研發投入占地區生產總值比例達到5%，金融業增加值占全市生產總值比重達到20%左右，2016年上海市GDP為27,466億元（3,980億美元）。
另外一個原因是在一些成熟的商務園區子市場被抑制的大量需求預計將會轉化對於其它商務園區的外溢的租賃需求。
上海的商務園區作為科創中心的重要載體，預計未來各類科技型企業，特別是互聯網信息技術企業對於商務園區辦公空間需求旺盛，而制造型企業的研發中心也是重要的需求來源，而且金融業的後臺辦公也將有較大的需求，所占比例預計將會有所上升。
關於制造業企業，預計上海的支柱產業包括生物醫藥在、自動化成套設備、石油化工及精細化工等將繼續在研發持續投入並擴大其規模，這些產業預計將會產生對於商務園區的需求。
預計未來幾年，隨著國內企業實力的不斷增強，租賃的主要租戶仍將還是以國內的企業為主，但是隨著國內居民消費水平和能力的不斷提升，預計將會吸引更多希望能夠為中國居民提供優質商品和服務的外資企業，外資企業的租賃仍會占有一席之地。
圖 25: 上海商務園區新增供應、凈吸納量、空置率及租金預測（2017-2021）
數據來源：高力國際研究部
圖 26: 上海商務園區平均租金和年增長率預測
數據來源：高力國際研究部
預計未來幾年內上海商務園區在消化瞭過去2-3年的新增供應後，其空置率會保持低位，並有逐漸下降的趨勢。預計未來3-5年隨著空置率的下降，上海商務園區的租金將呈現不斷上升的趨勢，特別是具有較高物業品質，成熟的配套設施以及方便接近於城市軌道交通系統的項目。新增的供應將會提供更好的硬件品質和設施，從而拉動租金的上升。
從上海商務園區大宗投資的角度來看，預計未來幾年國內投資者將會繼續作為投資市場的最為重要的買傢，但是商務園區良好的投資前景，預計也將更多受到有遠見的海外投資者的關註。
國際知名科創商務園區案例借鑒和啟示
從國際科技產業發展的經驗來看，無論是最為知名的美國矽谷、英國劍橋科技園，還是後起之秀的新加坡緯壹科技園、香港科技園，這些國際知名科技商務園區為當地的經濟發展和科技研發提供瞭極好的發展載體。中國經濟未來能否實現產業升級，如何提升全要素生產率，成功跨入發達國傢行列，實現科技進步和技術創新非常關鍵。科技商務園區為大量科技企業提供辦公、研發、實驗、會議、培訓的綜合科研辦公空間，是建設“科創中心”的主要載體和物業形式。
本文通過研究國際知名的科技園區，為上海打造一流的科創中心提供借鑒和參考，這裡介紹一下英國的著名科創商務園區“劍橋科技園”的發展歷程。
案例研究：英國劍橋科技園
劍橋科技園位於英國東南部的劍橋郡，距劍橋市中心3英裡，倫敦市中心60英裡，區域風景秀麗，交通便利。劍橋科技園由劍橋大學三一學院建成，是英國最成功的商務企業孵化區，目前世界上最著名的高科技商務園之一。
圖 27: 英國劍橋科技園區位圖
數據來源：劍橋科技園網站
園區共占地61.5公頃，包括研發辦公，企業孵化創業中心，個人創業模塊，化學企業研發辦公樓，物理和光子學企業研發辦公樓等。園區依托劍橋大學，為當地科學技術的發展提供瞭科技研發企業的空間集聚，同時在商務服務、人才培養、企業孵化等方面也扮演瞭重要的角色。
圖 28: 劍橋科技園用地配比規模
數據來源：劍橋科技園網站、高力國際研究部
園區內至今入駐1,200餘傢公司，大約供職35,000 餘人，園區內的研究機構與公司大多數集中在計算機硬件和軟件、科學儀器、通信業領域，以及如納米技術、無線技術（如超寬帶）、移動通訊技術等新技術產業。
企業孵化中心和創新中心（Innovation Centres）位於劍橋科技園中心地區，由35間設施完備的辦公室組成，為園內初創的新企業提供創業服務。園區中的企業和周邊的大學和科研機構之間有強烈的互動關系，包括聯合培養研究人員，教研人員為產業提供指導服務，同大跨國公司或集團合作，建立研究所、實驗室等科研機構。
圖 29: 劍橋科技園功能結構圖
數據來源：劍橋科技園網站
科技園區的經濟發展創造瞭“劍橋現象”， 即高技術產業公司在劍橋周圍大量衍生，這就二手餐飲設備收購是著名的“劍橋”現象。科技園區每年不斷增加500個就業機會，園區平均每年的生產總值增長率達到瞭6.3%，大大高出英國的國民生產總值增長率。其六大主導產業為生物化學、計算機軟硬件、電子信息通訊、電子科學儀器、新能源、新材料。
園區提供完善的商務服務功能，包括風險投資、中介咨詢、通訊信息、交通運輸、會務展示、娛樂休閑、公共生活配套，孵化服務功能。此外，劍橋科技園具有完善的配套設施，擁有九個設施齊全，包括視頻會議設施的會議室，園區內優質餐廳、咖啡館、酒吧設施一應俱全，園區內設施完備的健身中心，擁有健身室、壁球室、桑拿、水療SPA室等各類的健身休閑設施。園區內還設有兒童照料服務中心提供園區員工兒童照料服務。
圖 30: 劍橋科技園研發辦公樓外觀
數據來源：劍橋科技園網站
研究結論和啟示：
劍橋科技園作為英國重要的科技研發商務聚集區，獲得瞭政府和高校的巨大支持，通過創建產學研一體模式，園區中的企業和高校大學和科研機構之間強烈的互動關系，以及提供全面的專業研發商務服務功能，包括風險投資、中介咨詢、通訊信息、交通運輸、會務展示、孵化服務等，這些功能為實現科技產業發展的“劍橋現象”提供瞭極大支持。
另外，其完善的配套會議、餐飲、休閑設施，加上政府產業政策支持對中小企業傾斜，政府或園區管理部門提供資金、稅收、法律等方面的優惠政策。英國的兩個全國性的孵化器協會——英國企業孵化器協會和英國科學園協會，通過對孵化器的培訓和孵化，為英國產業發展起到重要作用。
這樣一個經濟效益日益增加和技術日趨先進的高科技商務園區已成為整個英國重要的科技發展中心。“劍橋現象”這種以高科技為核心的創新的經濟增長方式，保持瞭劍橋地區的長期的發展活動，使它贏得瞭“矽沼”的名聲，並成為具有重要意義的英國新經濟中樞。
劍橋科技園這一國際案例通過創建產學研一體模式，形成企業、高校和研究機構的緊密合作，加上全面的專業產業和商務服務功能、完善的配套設施，以及有針對性的企業扶持和孵化政策等，為上海打造全球影響力的科創中心提供瞭極佳的參考范本。
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